חותמים על תמ"א 38 בגבעתיים או מתכננים שיפוץ?

אם חשבתם שברגע שחתמתם על פרויקט תמ"א 38, חיזוק מבנים או התחדשות עירונית האחריות עוברת במלואה ליזם או לקבלן – הגיע הזמן להתעורר. תקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בנייה) החדשות, שנכנסו לתוקף השבוע (16.10), קובעות מציאות משפטית חדשה ומטרידה עבור ועדי בתים, נציגויות דיירים ובעלי נכסים ברמת גן וגבעתיים. התקנות מבדילות באופן חד וברור בין אדם המשפץ את המטבח בדירתו הפרטית, לבין דיירים המאגדים כוחות לפרויקט משותף המחייב היתר בנייה, ומחילות חובות חסרות תקדים על אלה האחרונים.

פטור לשיפוץ פרטי (בנייה עצמית)

החדשות הטובות שייכות לתושבים המתכננים שיפוץ פנימי בדירה או הקמת בית צמוד קרקע (שאינו בנייה רוויה). החוק החדש מגדיר פעילויות אלו כ"בנייה עצמית" ומעניק להן פטור נרחב. במקרים של שיפוץ שאינו דורש היתר הנדסי, בעלי הנכס אינם נדרשים להכין תוכנית בטיחות רשמית, אינם מחויבים לערוך הסכם משאבי בטיחות מסובך מול הקבלן, ופטורים לחלוטין ממינוי בקר בטיחות חיצוני. במקרים מסוימים, הקבלן אף יהיה פטור ממינוי מנהל עבודה רשום באתר.

המלכודת בהתחדשות העירונית: אתם ה"מזמינים"

המצב המשפטי מתהפך לחלוטין כאשר מדובר בעבודה המתבצעת במסגרת "קבוצת רכישה או תוכנית חיזוק כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה", כגון פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית. כאשר בעלי הדירות נחשבים על פי חוק לבעלי היתר הבנייה, החוק החדש רואה בהם את "מזמין" העבודה.

ההשלכות הן קריטיות: כנציגי ה"מזמין", ועדי הבתים והדיירים מחויבים מעתה לדאוג להכנת תוכנית בטיחות ולהימצאותה באתר הבנייה. יותר מכך, על הדיירים לוודא כי בהסכמים הנחתמים מול הקבלנים, מוגדר מראש פירוט מלא של המשאבים והתקציבים שיוקצו לטובת יישום כללי הבטיחות בפרויקט.

ארכת חסד זמנית להסכמים ישנים

משרד העבודה מבין את המורכבות, ופרסם טיוטת מדיניות אכיפה המעניקה תקופת התארגנות חלקית. אכיפת החובה לפרט את משאבי הבטיחות בתוך חוזה ההתקשרות עם היזם או הקבלן נדחתה עד לאוקטובר 2027. עם זאת, הקלה זו רלוונטית רק להסכמים משפטיים היסטוריים שנחתמו לפני ה-16 באוקטובר 2025. כדי ליהנות מפסק הזמן ולהימנע מהשבתת האתר, על נציגות הדיירים לוודא שהקבלן מקבל החלטה בכתב על אופן התקצוב ומתעד אותה בפנקס האתר. מובן כי כל חוזה התקשרות חדש שנחתם בימים אלה מחויב בפירוט משאבים מלא וללא פטור.

חובת המינוי המיידית: בקר בטיחות עצמאי

בעוד שסעיפי התקציב זכו לארכה חלקית, משרד העבודה הבהיר כי אין שום הנחות או תקופת חסד כאשר מדובר במינוי הנדסי בשטח. החוק מחייב את הדיירים (בהיותם ה"מזמין") למנות באופן אקטיבי ולממן מכיסם "בקר בטיחות" מקצועי – הנדסאי או מהנדס שאינו קשור לקבלן המבצע ואינו ממלא כל תפקיד אחר באתר.

תפקידו של הבקר הוא לערוך ביקורות פתע בפרויקט שמבוצע בבניין שלכם. אם הוא מאתר סכנת חיים קריטית, כגון חפירות מסוכנות, פיגומים רעועים או עבודה ללא רתמות, הוא מחויב לדווח על כך. האחריות כעת עוברת לנציגות הדיירים – העומדת בתפקיד ה"מזמין" – אשר מחויבת לוודא ולאשר בכתב, בתוך 48 שעות בלבד, כי הקבלן תיקן את הליקוי והסיר את הסכנה. התעלמות מממצאיו של בקר הבטיחות חושפת את בעלי הדירות לאחריות ישירה לתאונות, על כל המשתמע מכך מבחינה משפטית ותביעות אישיות.

יש לכם סיפור מקומי? תמונה או סרטון? לחצו כאן לשליחת הודעה ישירה לווטסאפ האדום של המערכת