רחוב המאבק בגבעתיים: בית המשפט כופה פינוי-בינוי על ארבעה סרבנים

28 בעלי דירות במתחם הרכבות הוותיק ברחוב המאבק 4-10 בגבעתיים יכולים סוף סוף לנשום לרווחה. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע השבוע כי ארבעה מבעלי הדירות בבניין, שסירבו לחתום על הסכם התחדשות עירונית מול חברת "קרסו התחדשות עירונית בע"מ", ייאלצו לעשות זאת בתוך 30 ימים. אם ימשיכו בסירובם, יחתמו עורכי הדין של הפרויקט במקומם. הפסיקה פותחת את הדלת להריסת 32 הדירות הישנות והקמת מגדל מודרני הכולל עד 96 יחידות דיור במקומן.

המחלוקת על המטרים האבודים

המתחם המדובר נבנה בשנת 1974. בשנת 2022 חתמו רוב הדיירים על הסכם פינוי-בינוי, למעט בעליהן של ארבע דירות. המחלוקת המרכזית סבבה סביב גודל דירות התמורה. בעוד שהדירות של הסרבנים נרשמו בהסכם כדירות של 60 מ"ר שאמורות לקבל דירת תמורה של 78 מ"ר, בעלי הדירות שהרחיבו את דירותיהם בעבר ל-86 מ"ר הובטחו לקבל 98 מ"ר.

המתנגדים טענו כי שטח דירתם בפועל גדול יותר ממה שנרשם וכי מגיעות להם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו. הם דרשו לקבל תוספת של מטרים רבועים נוספים לדירת התמורה, בטענה שנגרם להם נזק כלכלי המוערך בחצי מיליון שקלים וכי הם מופלים לרעה.

חוות דעת המומחה: סכנה לקיום הפרויקט

כדי להכריע בסוגיה המורכבת, מינה בית המשפט את שמאי המקרקעין שלומי מערבי. השמאי קבע כי הדירות של הסרבנים דווקא מקבלות תוספת שטח משמעותית של כ-10.4 מ"ר ביחס להיתר המקורי, בעוד הדירות המורחבות מקבלות תוספת זעומה של 1.7 מ"ר בלבד.

המומחה הבהיר בצורה נחרצת כי היענות לדרישות הנתבעים תפגע קשות ביזם, ותוריד את הרווח היזמי משיעור סביר של 16.2% לשפל של 9.2%. לדבריו, דרישה כזו למעשה תסכל את הפרויקט כולו מבחינה כלכלית.

החלטת השופטת: שוויון מהותי, לא טכני

השופטת לימור ביבי אימצה את מסקנות השמאי וקבעה כי סירובם של הנתבעים מוגדר כסירוב בלתי סביר על פי חוק. בפסק הדין המנומק הוסבר כי בעסקאות פינוי-בינוי, העיקרון המנחה הוא שוויון מהותי בין קבוצות דיירים שוות במאפייניהן, ולא דרישה נוקשה להעניק תוספת מטרים זהה לחלוטין לכל דירה ודירה ללא קשר לעבר התכנוני שלה.

השופטת מתחה ביקורת על כך שהסרבנים לא הציגו שום אלטרנטיבה מעשית, כגון יזם חלופי שמוכן להעניק להם את התמורות שדרשו מבלי לרסק את הכדאיות של הפרויקט. בעקבות זאת, הורתה השופטת לנתבעים לחתום על ההסכם, וחייבה אותם לשאת בהוצאות משפט בסך 40,000 שקלים.

השורה התחתונה: משמעות פסק הדין לעתיד

ההחלטה מהווה מסר ברור לדיירים וליזמים ברחבי המרחב המקומי: דרישות לתוספות שטח בגין זכויות בנייה תיאורטיות לא יתקבלו באופן אוטומטי אם הן הופכות את הפרויקט ללא כדאי. הפסיקה מגינה על רוב הדיירים שמעוניינים לקדם בנייה מודרנית ובטוחה, ומסמנת גבולות ברורים נגד עיכוב פרויקטים בשל דרישות שאינן תואמות את המציאות העסקית בשטח.

יש לכם סיפור מקומי? תמונה או סרטון?

לחצו כאן לשליחת הודעה ישירה לווטסאפ האדום של המערכת